A un adquirente de un inmueble que no es negligente, lo menos que se le puede exigir es verificar quién se encuentra en posesión del predio y en qué condición.

En aplicación del principio de buena fe registral corresponde al comprador diligente de un bien inmueble verificar quién lo posee y en qué condición. 

Este constituye el principal lineamiento jurisprudencial que se desprende de la sentencia correspondiente a la Casación N° 3505-2018-Puno, emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, con la cual al declarar infundado este recurso delinea la obligación mínima del comprador diligente que arguya aquella presunción.

Fundamento

En el caso materia de esta casación, el recurrente de este recurso, que a su vez es la parte demandada en un proceso de nulidad de actos jurídicos, sometido a consideración de la Corte Suprema de Justicia, alega que la sala superior que toma conocimiento de esa causa inaplica el artículo 2014 del Código Civil que regula el principio de buena fe registral.

Ello porque considera que el adquirente de buena fe del bien inmueble materia del litigio, que a la vez es codemandado en el proceso, adquirió el derecho de propiedad de las personas que en el registro aparecen con facultades para otorgarlo.

Además, porque de los antecedentes registrales, no estaba inscrita alguna medida cautelar de anotación de demanda que demuestre la inexactitud del registro.

La parte demandada alega a su vez que tampoco existe prueba alguna que destruya la presunción de buena fe del codemandado; por lo que considera que este, como tercero adquirente, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no constan en los Registros Públicos.

A criterio del supremo tribunal, como el codemandado no interpuso recurso de casación, este muestra entonces su conformidad con la sentencia emitida por la sala superior que tomó conocimiento del proceso.

A la par, descarta que los jueces superiores hayan inaplicado el artículo 2014 del Código Civil. Toda vez que dicho dispositivo fue expresamente aplicado y ampliamente desarrollado en su sentencia cuando en ella se establece que el comprador demandado se encontraba y estaba en la condición razonable de actuar con la diligencia ordinaria mínima exigible a todo adquiriente de un bien, de verificar las condiciones físicas de este (características y el estado físico del inmueble), y con ello constatar que el predio que pretendía adquirir estaba poseído por terceros con título de propietarios.

En ese sentido, el supremo tribunal advierte que el colegiado superior concluye que el codemandado, como tercero adquirente, conocía que los vendedores no eran propietarios del predio, o al menos se encontraban en la posibilidad real de conocerlo.

Por ende, la sala superior establece que el codemandado –que constituye el último adquiriente del predio rústico después de interpuesta la demanda de nulidad de actos jurídicos y antes de inscribirse la medida cautelar de anotación de demanda en la Partida Electrónica de Registros Públicos– no actuó con buena fe, refiere el supremo tribunal.

Además, a un comprador diligente, lo menos que se le puede exigir es verificar quién se encuentra en posesión del inmueble y en qué condición; a lo que se agrega que la presunción de buena fe registral constituye una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario, como ha ocurrido en este caso, detalla la sala suprema.

Normativa

Conforme al artículo 2014 del Código Civil, el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. En ese contexto, este artículo especifica que buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.