Los edificios de departamentos u oficina; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos a dicho régimen, según el artículo 37 de la ley y 126 de su reglamento.

 

Según el artículo 42 de la Ley, el Reglamento Interno: (I) Somete la edificación a dicho régimen y; (II) Detalla obligatoriamente cuáles son los servicios comunes; mientras que en los incisos del artículo 137 del reglamento constan taxativamente estos; pudiendo ser otros que apruebe la junta, según dicho artículo. Los “gastos comunes”, que conforman la cuota mensual de mantenimiento, corresponden, entre otros, al costo de los servicios comunes detallados en el citado artículo y su pago se efectúa según los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, considerando el criterio consignado en este, que puede ser “uso, área ocupada, demanda de servicios, número de personas que ocupan las secciones, ubicación o accesibilidad de las mismas, etcétera; porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”, tal como lo establece el artículo 138 del reglamento de la ley.

 

Pese a existir el marco legal citado, los propietarios “morosos”, llamados así en aplicación del artículo 1333 del Código Civil, porque “incurren en mora” cuando no pagan su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento en la fecha acordada por la junta, tienen entre sus “múltiples y diversos” argumentos para no cumplir con su obligación de pago, “la falta de ocupación” de su unidad inmobiliaria. 

 

Al respecto, se debe señalar que, conforme lo establece el último párrafo del artículo 144 del reglamento de la Ley 27157, “el hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario”. 

 

Ante tal situación, procede que el presidente con mandato vigente (inscrito) en registros públicos, como representante legal de la Junta de Propietarios, inicie la acción judicial para el cobro, que no requiere conciliación previa, de allí la importancia de realizar los procedimientos legales para inscribir a la Junta Directiva en registros públicos.